阳江商品房销售同比下降 均价4738元/平方米

国家对楼市宏观调控政策对我市房地产市场产生了较大的影响，今年前两季度我市累计完成开发投资额、施工面积、竣工面积仍保持增长态势，但商品房与去年同期相比销售面积、商品房销售额出现明显下滑，空置面积成倍增长，市场观望气氛较浓，房价过快增长的势头也得到有效的遏止。

一、楼市供应量同比大幅增长

据市房协最新统计数据显示，今年前两季度，全市累计完成开发投资26.8亿元，同比上升17%；施工面积468万平方米，同比上升9%；竣工面积93.2万平方米，同比上升149%，商品房（含商业用房、商品住宅等）空置面积5.79万平方米，同比上升75%；商品房销售面积64.9万平方米，同比下降22%；商品房销售额为29.9亿元，同比下降5%。今年前两季度全市商品住宅（不含度假公寓）交易平均价格为4039元/平方米，与第一季度均价3949元/平方米相比上升2%。市区（江城区）商品住宅平均交易额价格为4738元/平方米，与第一季度均价4510元/平方米相比上升5%。

市房协对全市各县区房地产市场调研显示，阳东县和阳西县的完成开发投资额有小幅度上升，市区和阳春的则出现小幅下滑；各县（市、区）的商品房销售面积、商品房销售额都出现明显下降。而阳东县由于彼邻市区，主要以高端大盘为主，特别是今年成交的商品住宅主要是高档住宅或别墅，因此交易均价已突破5000元/平方米。

今年前两季度全市住宅空置面积为5.5万平方米，同比增加223%,其中空置一年以下（含一年）的为3.8万平方米，占总数的69%，属于合理空置的待销商品住宅。与去年同期相比，空置面积明显增加。

从房地产市场供应情况看，今年1-6月全市共批准预售的商品住宅共6219套，套数同比增加23%，面积为81.6万平方米，同比增加36%；全市共销售的商品住宅共4897套，套数同比减少28%，面积为60.1万平方米，同比减少25%。从统计数据来看，套数供需比例为1.27：1，面积供需比例为1.36：1，供给大于明显需求。调控政策效应明显。

二、 5月是上半年楼市销量最高的月份

据市房协发布的今年前两季度全市楼市运行分析报告显示，从预（销）售商品住宅的房价划分情况来看，商品住宅套型在4000元/平方米以上的比例逐渐提高，全市已占36%，特别是市区的比例更是高达69%，而套型在3000元/平方米以下的仅占3%。

从全市各个月的预（销）售情况来看,1月份（预）销售面积相对较少，5、6月份销售明显增加。春节和五一黄金周期间不少企业推出各种优惠促销措施，通过“以价换量”的手段，刺激部分刚需客户入市。此外，由于近段时间的降息和首套房贷利率优惠利率幅度增大，进一步促使首次置业的刚性需求集中入市，所以5月份销售出现明显的回暖。

据市房地产交易中心数据显示，今年1-6月份市区新建住房（一手房）交易登记备案共19.48万平方米8.62亿元共1487套，其中1月份为1.72万平方米0.75亿元共120套；2月份为3.37万平方米1.53亿元共249套；3月份为2.94万平方米0.95亿元共230套；3月份为2.94万平方米1.33亿元共230套；4月份为2.12万平方米0.95亿元共159套；5月份为5.13万平方米2.24亿元共397套；6月份为4.2万平方米1.82亿元共332套。和去年同期相比，今年1-6月份交易登记备案面积下降约四成，交易额减少约三成。

从市区（江城区）商品住宅购买对象来看，本市居民占88%，本省外市居民占5%，外省居民占7%,可见市区购房者仍是以本地居民为主，刚性需求较大。

三、阳江房价在全省排17位仍是价格洼地

从近几年我市房价走势情况来看，2007年至2012年全市商品住宅交易均价都是稳步上升，交易均价从2007年的2299元/平方米上升到2012年6月份的4039元/平方米，年平均增长13%。而市区（江城区）房价从2007年的2033元/平方米上升到2012年6月份的4738元/平方米，年平均增长22%。目前我市商品住宅交易平均价格已突破4000元/平方米这关口。不过，从全省房价来看，2011年各地级以上城市区新建住房价格从高到低排名第十七位，房价仍处在价格洼地，排名仅在汕尾、河源、揭阳、潮州四市之前。

据市房协调查显示，今年1-6月份成交的商品住宅主要以环境优美的高档楼盘为主，而中低档楼盘销量较少。这也是造成今年楼市“价升量跌”的主要原因。

四、近期楼市供求格局不会有大改变

市房协的分析报告认为，近段时间，央行连续三次降低存款准备金率和两次实行降息，这些货币政策的调整导致信贷环境相对宽松，对减轻开发商资金压力和对购房者心理预期都会产生一定积极影响，促使部分改善性需求入市。但预计中央将会坚定不移抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实，因此，5、6月份的市场回暖可能是暂时的，未来市场的走势还是比较复杂。一方面是随着市场需求的增加和金融政策适度放松，开发商“以价换量”的意欲将会减少，另一方面是宏观调控政策影响效应逐渐发挥，市场观望气氛依然存在。受这两方面因素的影响，购房者入市意欲可能会受较大的影响，因此在未来一段时间内，供大于求格局可能不会有太大的改变。市房协建议，在当前市场形势下，开发商应紧密联系阳江的实际，加强对群众消费心理和特点的研究，适时调整商品房开发结构，向市场提供适销对路的住房产品，同时不要对市场过于乐观，仍需适当加大优惠力度，借目前房地产市场初步回暖的形势，因势利导，通过“以价换量”维持企业资金充裕度。各有关职能部门（包括供电、供水等单位）应尽力为房地产开发提供便捷的服务，积极帮助开发商解决开发过程中遇到的各种问题，促使我市房地产项目能顺利开工建设，有力推动我市经济发展。